销售期（销售期间费用率计算公式）

　　销售期（marketing period）是指自未来开发完成后的房地产开始销售时起至其售出时止的时间。

• 1房地产开发

　　房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。

　　房地产开发是房地产活动中一项重要制度，属于房地产生产、流通、消费诸环节中的首要环节。与其他商品的开发相比，房地产开发投资大、耗力多、周期长、高赢利、高风险的特点，使房地产开发活动在人们的生活中占居越来越重要的地位，经济越发发达，时代越进步，房地产开发的范围越广，程度越深，内容越丰富。

　　房地产开发从操作上看，每个开发项目都可分解为8个阶段：

　　项目建议书阶段是指发起人根据国民经济的发展、国家和地方中长期规划、产业政策、生产力布局、国内外市场、所在地的内外部条件，提出的某一具体项目的意向性阶段，是对拟建项目提出的框架性的总体设想。

　　可行性研究阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。这个阶段，投资机会研究比较粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。

　　设计阶段需要根据开发企业的投资目的周密规划。通过设计招标方法，将工程主体及配套的围护、绿化等进行招标，采用最优的设计单位，按照开发计划，完成由项目整体布局、建筑造型的蓝图。

　　开工准备阶段：

　　在确定开发项目和地点之后，围绕着土地这个中心问题，需要做一系列开发前的准备工作，主要内容有：在获取土地使用权之后，开展征用土地、拆迁安置、工程勘探、规划设计、“三通一平”（“五通一平”、“七通一平”）等工作，为下阶段的地上建设打下基础。

　　施工阶段的开发工作主要由建筑承包商按合同和规划设计的方案实施。开发方的主要任务是：通过招投标，确定建设施工单位，保证工程施工进度，控制开发成本，解决施工中出现的纠纷，确保工程质量。要完成上述任务，开发方必须密切注意建设工程的进展，定期视察现场，加强有效的工程监理，直至竣工验收。

　　竣工验收阶段、租售和使用阶段。