一、正确认识物业管理服务

1、物业管理发展

1993年6月30日，深圳市物业管理协会正式成立，表明我国的物业管理已进入了一个新的阶段。随着房改的深入以及房地产市场的快速发展，人民群众对居住、办公环境改善的需求提升，物业管理服务市场快速扩大。到2012年底，物业管理面积约为145.3亿平方米，较国家统计局2008年发布的第二次经济普查数据公报显示的125.46亿平方米增长了约16%。

2、存在的问题

尽管物业服务这一“朝阳”产业得到了长足的发展，但我们也清醒地认识到物业服务行业存在着诸多显著待解决问题，如：法律法规不完善、业主作用缺失、服务标准体系构建不完备、物业收费不到位、物业企业专业性差、从业人员素质低等待解决的问题。

3、物业管理的本质

解决问题不能头疼医头脚疼医脚，必须从其本质出发进行探究。物业管理的本质应该是管理型服务，它与劳务服务相比较，具备自身的特性，表现在以下五个方面：

综合性：涉及服务范围广；

专业性：专业技术要求高；

委托性：需签订委托合同；

有偿性：按照服务标准收费；

公益性：提供公益服务。

二、为什么要进行专业服务分包

1、项目管理的需要

物业管理服务作为管理型服务，重点是做好物业项目的项目管理。通过专项业务外包，可以从繁杂的具体的服务事务中脱离出来，成为物业项目管理的计划组织者、监督协调者，物业公司的职能变为“管家”，而不再是做“保姆”和“伙计”，组织结构也变得更为简化，从业人员也更专业。专业公司从其专业特长，把具体服务干什么、怎么干做好，有效落实各项服务。

2、技术发展的需要

现代物业大量现代化设备设施的广泛应用，为物业管理服务带来难度，专业公司由于业务相对单一而且专注，使得其专业化优势得到充分彰显。专业的公司对自己的服务人员有较系统的管理办法及训练方式客户服务维护怎么做好管理，这必将大大提高物业服务的质量，提高广大客户的满意度。

3、人力资源管理的需要

业务外包可以规避一些用工劳动风险，增强企业防范和抵御风险的能力。业务进行外包以后，相关服务人员的劳动关系都在外包的专业公司，由其统一管理。可以减少物业公司的用工风险。

4、财务管理的需要

1、统一管理，专业服务

作为整体的物业项目，涉及综合管理服务、基础服务、专业管理服务和特约服务，它们之间是相互关联的，虽然有些业务可以分包，但在管理上不能分而治之，必须强调管理的统一性，客户统一面对的是物业公司，即统一服务内容、统一服务标准、统一服务价格、统一工作计划、统一组织管理、统一客户沟通。

2、明确标准，落实责任

服务标准按照物业公司与业主确定的各项内容，逐项落实到各个专项服务业务，分包单位必须按照这个标准执行，不能各行其是。在分包合同中必须明确这一要求。

3、强化督导，保证品质

在执行过程中，不能以包代管，专业分包后更要强调过程控制，保证服务不出现偏差。

4、信息共享,及时沟通

在服务过程中，建立有效机制加强信息的共享和沟通，避免推诿扯皮现象。

四、专业分包管理的具体措施

1、确定专业服务分包内容和标准

2、确定专业服务分包的岗位及职责

3、选择合格分包单位

4、签订分包合同

5、组织分包服务工作交底

6、共同进行服务人员培训

7、建立全面质量控制体系

8、健全档案管理工作

9、建立协商沟通机制

10、建立奖励惩罚机制

课程时间：2017年10月21-22日，2天，6小时/天

【课程内容】

《中国物业行业深圳游学之旅》（四天三晚）：考察时间：11月上旬，费用：11880元/人（物业管理MBA学员9880元/人），地点：中国深圳。

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